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第三座里程碑引領(lǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs邁入新境界

—— 深入學(xué)習(xí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》

中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司  徐成彬

2022年5月25日，國(guó)務(wù)院重磅推出《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)辦19號(hào)文”），基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊時(shí)期被賦予盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的特殊使命，成為推動(dòng)金融業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施投融資新機(jī)制的法寶利器。

國(guó)辦19號(hào)文既是對(duì)我國(guó)近年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的肯定和總結(jié)，也對(duì)未來(lái)提出新的要求和希望。這是繼2020年4月30日《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“40號(hào)文”）開(kāi)創(chuàng)中國(guó)公募REITs發(fā)展的新時(shí)代，2021年3月“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）”發(fā)展正式納入《十四個(gè)五年規(guī)劃綱要》上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面之后，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的第三座里程碑式文件，是在國(guó)務(wù)院層面首次對(duì)REITs發(fā)展作出明確具體的安排和要求，具有承前啟后、繼往開(kāi)來(lái)的重大意義。

一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有望進(jìn)入快車(chē)道

國(guó)辦19號(hào)文的第四條：“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs）項(xiàng)目發(fā)行上市?！?/p>

(一）基礎(chǔ)設(shè)施REITs加速前行正當(dāng)時(shí)

自2021年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市以來(lái)，市場(chǎng)表現(xiàn)總體穩(wěn)健，目前上市的12單REITs的絕大多數(shù)漲幅超過(guò)10%，上市項(xiàng)目共發(fā)售基金458億元，其中用于新增投資的凈回收資金約188億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)2700億元，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)產(chǎn)生了良好示范效應(yīng)。其中，建信中關(guān)村REIT上市首日開(kāi)盤(pán)漲停，鎖死30%漲停線；華夏中國(guó)交建REIT發(fā)行累計(jì)吸金超1500億元，公眾配售比例為0.84%，刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。公募REITs市場(chǎng)的火熱讓越來(lái)越多的政府部門(mén)、原始權(quán)益人、金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始參與進(jìn)來(lái)，希望更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市?！皣?guó)辦19號(hào)文”充分反映了市場(chǎng)的熱情和呼聲，也對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目推薦、審核效率提出了更高要求。

從試點(diǎn)項(xiàng)目所屬行業(yè)看，亟需擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍，保障性租賃住房、清潔能源、市政、數(shù)據(jù)中心、水利等短板和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域項(xiàng)目應(yīng)脫穎而出，產(chǎn)生示范效應(yīng)。從試點(diǎn)項(xiàng)目所屬區(qū)域看，更多的中部省市和西部地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將在REITs市場(chǎng)有一席之地，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。從原始權(quán)益人所有制成分看，“國(guó)辦19號(hào)文”明確要求對(duì)各種所有制企業(yè)一視同仁、公平對(duì)待，預(yù)計(jì)越來(lái)越多的民營(yíng)和外資企業(yè)將成為公募REITs的原始權(quán)益人。

(二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)一直處于高效推進(jìn)中

我國(guó)公募REITs試點(diǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施切入，國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs主管部門(mén)，根據(jù)職責(zé)分工，密切配合，堅(jiān)持“雙向評(píng)審”機(jī)制，探索了保障項(xiàng)目和產(chǎn)品質(zhì)量的根本機(jī)制。

在確保試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，試點(diǎn)進(jìn)度也是十分高效的。相比經(jīng)歷30多年磨礪才日臻完善的國(guó)內(nèi)企業(yè)股票發(fā)行IPO審核，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作在沒(méi)有任何現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的情況下穩(wěn)步推進(jìn)，從首批試點(diǎn)48單項(xiàng)目申報(bào)到9單產(chǎn)品公開(kāi)上市，僅用了不到8個(gè)月的時(shí)間，可謂創(chuàng)造了公募REITs試點(diǎn)的中國(guó)效率。目前已有16單由國(guó)家發(fā)展改革委推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)，12單在兩個(gè)交易所公開(kāi)上市并穩(wěn)健運(yùn)行，另外還有多單項(xiàng)目正處于申報(bào)和評(píng)估中，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)工作贏得了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。

二、特殊項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)年限和收益集中度可靈活確定

國(guó)辦19號(hào)文的第四條：“對(duì)于維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等具有重要作用的項(xiàng)目，在滿(mǎn)足發(fā)行要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營(yíng)年限、收益集中度等要求?！?/p>

(一）運(yùn)營(yíng)年限原則上不低于3年

我國(guó)REITs試點(diǎn)政策要求，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

一般項(xiàng)目要求運(yùn)營(yíng)3年以上，主要是保障進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。對(duì)于維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等具有非常重要作用的資產(chǎn)，例如倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)中的高標(biāo)倉(cāng)或冷庫(kù)、人口凈流入的大城市的保障性租賃住房、風(fēng)電或光伏發(fā)電等，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)以后一般很快達(dá)到滿(mǎn)租水平或設(shè)計(jì)能力，具備穩(wěn)定收益條件，需要靈活合理確定運(yùn)營(yíng)年限。

(二）項(xiàng)目收益來(lái)源合理分散

我國(guó)REITs試點(diǎn)政策要求，項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

根據(jù)國(guó)辦19號(hào)文的要求，項(xiàng)目收益來(lái)源一般應(yīng)具有適當(dāng)分散度，主要是為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于項(xiàng)目收益相對(duì)集中的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)管理者與實(shí)力較強(qiáng)的租戶(hù)簽訂了長(zhǎng)期租賃協(xié)議，租金也反映公允水平，其收益集中度要求需要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行具體分析。

三、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)的重要保障

國(guó)辦19號(hào)文的第二十條：“確保投資方在接手后能夠引入或組建較強(qiáng)能力和豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，保持基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)”“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營(yíng)機(jī)制，更好地發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的專(zhuān)業(yè)作用”。

(一）運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力

基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)質(zhì)量不僅關(guān)系項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，也影響到公眾利益和社會(huì)穩(wěn)定，因此投資人接受存量資產(chǎn)后，必須高度重視底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理， 切實(shí)保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)辦19號(hào)文的要求，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)必須具備豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)能力，能夠?qū)崿F(xiàn)提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量和效率，為公募REITs獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)和履行社會(huì)責(zé)任奠定運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)。

(二）原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中專(zhuān)業(yè)作用不可替代

REITs是基于金融創(chuàng)新的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，絕大多數(shù)原始權(quán)益人在發(fā)行REITs以后仍然希望繼續(xù)擔(dān)當(dāng)運(yùn)營(yíng)管理者的角色。

從專(zhuān)業(yè)能力看，基金管理人和ABS管理人主要擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，對(duì)復(fù)雜的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理缺失基本能力，因此國(guó)辦19號(hào)文要求必須更好地發(fā)揮具有良好專(zhuān)業(yè)能力和豐富經(jīng)驗(yàn)的原始權(quán)益人的作用，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。這些規(guī)定確立了原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)鏈中的特殊地位，有利于調(diào)動(dòng)原始權(quán)益人的積極性。

四、擴(kuò)募機(jī)制將REITs打造為資產(chǎn)上市平臺(tái)

國(guó)辦19號(hào)文的第四條：“建立健全基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制，探索多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)?！?/p>

(一）擴(kuò)募機(jī)制強(qiáng)化了REITs市場(chǎng)先行者的優(yōu)勢(shì)地位

REITs是資產(chǎn)的IPO，擴(kuò)募機(jī)制是首次公開(kāi)募集之后，依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)的行為。通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)是境外成熟REITs市場(chǎng)的通行做法，擴(kuò)募機(jī)制有利于將REITs打造為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”。

2022年4月中旬，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一部署，上海證券交易所和深圳證券交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則公開(kāi)征求意見(jiàn)。隨著國(guó)辦19號(hào)文的貫徹落實(shí)，REITs擴(kuò)募機(jī)制將會(huì)加快建立和完善，更多的優(yōu)質(zhì)存量資將通過(guò)擴(kuò)募路徑源源不斷地進(jìn)入REITs市場(chǎng)，REITs市場(chǎng)先行者在REITs產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)地位將進(jìn)一步得到加強(qiáng)。

(二）探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)

國(guó)辦19號(hào)文首次提出我國(guó)要探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，將使得社會(huì)各界對(duì)我國(guó)未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的全方位發(fā)展給予更多的期待，極大提振投資者和原始權(quán)益人對(duì)未來(lái)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的信心。

在擴(kuò)募機(jī)制建立健全以后，外部資產(chǎn)收購(gòu)將成為REITs市場(chǎng)發(fā)展的重要源頭，這將促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs市場(chǎng)的發(fā)育和壯大。

五、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)為更多資產(chǎn)盤(pán)活創(chuàng)造了有利條件

國(guó)辦19號(hào)文的第十一條：“針對(duì)存量資產(chǎn)項(xiàng)目具體情況，分類(lèi)落實(shí)各項(xiàng)盤(pán)活條件?！睂?duì)產(chǎn)權(quán)不明晰的項(xiàng)目，要求“依法依規(guī)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完成產(chǎn)權(quán)界定，加快辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記”；對(duì)項(xiàng)目前期手續(xù)不齊全的項(xiàng)目，要求“按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，加快履行竣工驗(yàn)收、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定等程序”；對(duì)項(xiàng)目盤(pán)活過(guò)程中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，要求“探索制定合理解決方案并積極推動(dòng)落實(shí)?！?/p>

(一）積極落實(shí)盤(pán)活存量條件

產(chǎn)權(quán)登記是參與公募REITs的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)首先要求項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，通過(guò)盡職調(diào)查和資產(chǎn)重組，界定目標(biāo)資產(chǎn)的權(quán)屬及其權(quán)屬范圍，項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)主要包括投資主管部門(mén)負(fù)責(zé)的審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，以及城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、施工許可、竣工驗(yàn)收等。由于各種原因，絕大多數(shù)試點(diǎn)項(xiàng)目的前期手續(xù)都不是完備無(wú)缺的，需要依法依規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，國(guó)辦19號(hào)文為有關(guān)部門(mén)補(bǔ)辦手續(xù)提供了重要依據(jù)。

(二）完善規(guī)劃和用海政策

針對(duì)資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中的規(guī)劃、用地用海等關(guān)鍵手續(xù)，國(guó)辦19號(hào)文的第十三條專(zhuān)門(mén)做出規(guī)定，提出“依法依規(guī)指導(dǎo)擬盤(pán)活的存量項(xiàng)目完善規(guī)劃、用地用海、產(chǎn)權(quán)登記、土地分宗等手續(xù)”，并要求相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)“積極協(xié)助妥善解決土地和海域使用相關(guān)問(wèn)題，涉及手續(xù)辦理或給予證明的積極予以支持”。

對(duì)盤(pán)活資產(chǎn)過(guò)程中需要調(diào)整相關(guān)規(guī)劃或土地、海域用途的項(xiàng)目，“應(yīng)充分開(kāi)展規(guī)劃實(shí)施評(píng)估，依法依規(guī)履行相關(guān)程序”，相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)的積極支持將為盤(pán)活存量資產(chǎn)創(chuàng)造良好條件和營(yíng)商氛圍。

六、所有基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目均應(yīng)符合投資管理合規(guī)性要求

國(guó)辦19號(hào)文的第十八條明確：“所有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的項(xiàng)目均應(yīng)符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求，保障項(xiàng)目質(zhì)量，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

(一）投資管理合規(guī)性是依法治國(guó)的必然要求

任何資產(chǎn)都是在特定的法律法規(guī)和政策背景下投資建設(shè)形成的，合規(guī)性審查主要判斷項(xiàng)目是否符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理合規(guī)性要求，投資項(xiàng)目必須依法依規(guī)辦理行政許可手續(xù)，主要包括投資主管部門(mén)負(fù)責(zé)的審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，以及城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、建筑施工等方面的手續(xù)。這些法定手續(xù)不僅是我國(guó)70多年建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，而且都有明確的法律依據(jù)，是全面依法治國(guó)的必然要求。

(二）投資管理合規(guī)性審查是保護(hù)投資人利益的

在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)過(guò)程中，底層資產(chǎn)質(zhì)量是推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作的關(guān)鍵。首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來(lái)的穩(wěn)健表現(xiàn)，與底層資產(chǎn)質(zhì)量過(guò)硬緊密相關(guān)。

項(xiàng)目公司的所有權(quán)屬通過(guò)ABS完全轉(zhuǎn)讓給公募基金之后，如果投資管理關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有排除，風(fēng)險(xiǎn)將隨之轉(zhuǎn)移至投資人，某些風(fēng)險(xiǎn)可能是顛覆性的，且無(wú)法彌補(bǔ)。開(kāi)展投資管理合規(guī)性審查是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)投資人利益的關(guān)鍵舉措，也是推動(dòng)中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)、健康發(fā)展的核心所在。

(三）首發(fā)和擴(kuò)募項(xiàng)目都必須履行投資管理合規(guī)性審查

按照國(guó)辦19號(hào)文的要求，基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求，應(yīng)與基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售一致，即所有擬擴(kuò)募項(xiàng)目都必須高度重視投資管理合規(guī)性審查，都應(yīng)符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求，擴(kuò)募資產(chǎn)自身質(zhì)量始終是實(shí)現(xiàn)REITs戰(zhàn)略?xún)r(jià)值和可持續(xù)發(fā)展的基石。

七、國(guó)有資產(chǎn)豁免進(jìn)場(chǎng)交易統(tǒng)一規(guī)則

國(guó)辦19號(hào)文的第四條：“國(guó)有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)?！?/p>

(一）國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)案處理機(jī)制得到確認(rèn)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)階段涉及眾多國(guó)有資產(chǎn)交易，一直采取了個(gè)案處理、一事一議的方式。2020年10月12日，深圳市國(guó)資委率先破局，批準(zhǔn)本地基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目所涉國(guó)有資產(chǎn)“遵循等價(jià)有償和公平公正的原則規(guī)范發(fā)行，無(wú)需另行履行國(guó)有資產(chǎn)交易程序?！彪S后，各地國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國(guó)務(wù)院國(guó)資委先后分別出具相關(guān)證明文件，同意豁免進(jìn)場(chǎng)交易。

國(guó)辦19號(hào)文充分借鑒了首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs先行先試的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)有產(chǎn)權(quán)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一了審批流程和交易規(guī)則，增添了對(duì)國(guó)有企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品的信心。

(二）公募REITs市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制反映了國(guó)有資產(chǎn)公允價(jià)值

公募REITs通過(guò)證券交易所公開(kāi)詢(xún)價(jià)、定價(jià)機(jī)制，更能反映資產(chǎn)的公允價(jià)值，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)的公開(kāi)、公平、公正的定價(jià)效果。試點(diǎn)實(shí)踐證明，國(guó)有資產(chǎn)保值增值的風(fēng)險(xiǎn)可控。

八、抓實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收支持政策及服務(wù)等工作

國(guó)辦19號(hào)文的第十四條：“落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。”“對(duì)符合存量資產(chǎn)盤(pán)活條件、納稅金額較大的重點(diǎn)項(xiàng)目，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)做好服務(wù)和宣傳工作，指導(dǎo)企業(yè)依法依規(guī)納稅，在現(xiàn)有稅收政策框架下助力盤(pán)活存量資產(chǎn)。”

(一）REITs設(shè)立階段的企業(yè)所得稅可以遞延

2022年1月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（2022年第 3 號(hào)），提出在基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。 

(二）REITs稅收支持政策需要落實(shí)落細(xì)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品生命周期包括設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、分配、退出等環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)都存在納稅問(wèn)題。對(duì)參與REITs的相關(guān)利益主體而言，稅收成本是影響融資成本和投資回報(bào)的重要因素，甚至直接影響到是否發(fā)行REITs的決策。

根據(jù)國(guó)辦19號(hào)文的要求，我國(guó)需要進(jìn)一步細(xì)化REITs的稅收中性政策，建立和完善符合我國(guó)國(guó)情的REITs稅收支持政策體系，并要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)作為，在現(xiàn)有稅收政策框架下助力盤(pán)活存量資產(chǎn)。

九、通過(guò)價(jià)格調(diào)整機(jī)制和資產(chǎn)重組提高項(xiàng)目收益水平

國(guó)辦19號(hào)文的第十二條:“完善公共服務(wù)與公共產(chǎn)品價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制” “依法依規(guī)按程序調(diào)整污水處理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”“完善生活垃圾處理收費(fèi)制度”“建立健全與投融資體制相適應(yīng)的水利工程水價(jià)形成機(jī)制”。

(一)公共產(chǎn)品或服務(wù)定價(jià)需要政府調(diào)控

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一般具有自然壟斷性、公益性等特征，其產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)難以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制有效形成。為了保證充足有效的公共產(chǎn)品供給量，同時(shí)保護(hù)好社會(huì)公眾的利益，諸如污水處理收費(fèi)、生活垃圾處理收費(fèi)、水利工程水價(jià)等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)價(jià)格的確定及調(diào)整均不能由原始權(quán)益人或公募基金管理人自主確定，必須由政府有效管理或引導(dǎo)調(diào)控。

(二）資產(chǎn)重組可以為盤(pán)活存量資產(chǎn)創(chuàng)造條件

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以看作并購(gòu)重組+資產(chǎn)IPO。為提高項(xiàng)目收益水平，國(guó)辦19號(hào)文的第十二條還對(duì)整體收益較低的項(xiàng)目提出“支持開(kāi)展資產(chǎn)重組，為盤(pán)活存量資產(chǎn)創(chuàng)造條件”。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)要求項(xiàng)目未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，對(duì)于公益性較強(qiáng)且建設(shè)投資很大的基礎(chǔ)設(shè)施，如水利工程、城市軌道交通、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，整體資產(chǎn)收益率往往難以達(dá)到最低收益率要求，選擇具有獨(dú)立收益能力的資產(chǎn)進(jìn)行重組是非常必要的。

(三）資產(chǎn)合理組合打包可以提升資產(chǎn)吸引力

國(guó)辦19號(hào)文的第十二條還要求“研究通過(guò)資產(chǎn)合理組合等方式，將準(zhǔn)公共性、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目打包，提升資產(chǎn)吸引力”。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)要求首次發(fā)行項(xiàng)目評(píng)估凈值原則上不低于10億元，對(duì)于污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流等單個(gè)資產(chǎn)規(guī)模較小的項(xiàng)目，合理打包、肥瘦搭配具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，也是提升資產(chǎn)吸引力的重要途徑。

十、回收資金以資本金形式再投資促進(jìn)投資良性循環(huán)

國(guó)辦19號(hào)文的第十五條：“鼓勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于具有收益的項(xiàng)目建設(shè)，充分發(fā)揮回收資金對(duì)擴(kuò)大投資的撬動(dòng)作用?！?/p>

國(guó)辦19號(hào)文的第十七條：“在安排中央預(yù)算內(nèi)投資等資金時(shí)，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)回收資金投入的新項(xiàng)目，可在同等條件下給予優(yōu)先支持；”“發(fā)揮中央預(yù)算內(nèi)投資相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)示范引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)多種方式參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)?！?/p>

(一）引導(dǎo)做好回收資金使用

基礎(chǔ)設(shè)施REITs鼓勵(lì)將回收資金以資本金形式投資于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板或新基建項(xiàng)目，以存量帶增量、以融資促投資，形成資產(chǎn)-資本-資金-投資-項(xiàng)目的良性循環(huán)，將有效彌補(bǔ)新建項(xiàng)目的資本金缺口，或者顯著改善新建項(xiàng)目的資本金融資能力，為項(xiàng)目的債務(wù)融資提供了良好的信用基礎(chǔ)。

目前12個(gè)REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，凈回收資金約188億元，帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)2700億元，杠桿率約為1:14，杠桿效應(yīng)顯著，為引導(dǎo)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)存量帶動(dòng)增量形成良性循環(huán)做出了貢獻(xiàn)。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力的相對(duì)困難時(shí)期，積極發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)和促進(jìn)有效投資的關(guān)鍵性作用，將對(duì)提振投資，促進(jìn)發(fā)展和形成良性循環(huán)產(chǎn)生持續(xù)性的深遠(yuǎn)影響。

(二）加強(qiáng)配套資金支持

2021年2月國(guó)家發(fā)展改革委研究制定了《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)〔2021〕252號(hào)），重點(diǎn)支持采用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會(huì)資本合作（PPP）等方式盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)，將凈回收資金主要用于新增投資。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委的委托，中咨公司先后組織專(zhuān)家對(duì)2021年度和2022年專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行了評(píng)估，專(zhuān)項(xiàng)年度中央預(yù)算內(nèi)投資與專(zhuān)項(xiàng)支持的新建項(xiàng)目總投資的比例（杠桿率）分別為1:145和1:95，充分發(fā)揮了本專(zhuān)項(xiàng)“四兩撥千斤”的撬動(dòng)作用。

十一、REITs立法將為長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展保駕護(hù)航

國(guó)辦19號(hào)文的第四條提出“研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法問(wèn)題。

(一）“公募基金+ ABS”結(jié)構(gòu)是現(xiàn)行法律法規(guī)框架下的重大創(chuàng)新

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)采用了“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”獨(dú)特內(nèi)核結(jié)構(gòu)，這是基于現(xiàn)行法律法規(guī)框架下的重大創(chuàng)新設(shè)計(jì)，實(shí)踐證明是現(xiàn)實(shí)可行的方案，但客觀上也帶來(lái)了REITs治理結(jié)構(gòu)、法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，各方權(quán)責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度較大等情況。

(二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs立法是試點(diǎn)走向成熟的標(biāo)志

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)本質(zhì)上是在試規(guī)則，通過(guò)不斷總結(jié)和修訂政策固化經(jīng)驗(yàn)，體現(xiàn)了獨(dú)特的實(shí)踐主義特征。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）立法，才能將REITs作為獨(dú)立的金融品種，從法律上確立REITs的市場(chǎng)地位及證券法律性質(zhì)，優(yōu)化產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的申報(bào)、推薦、審核、發(fā)行、上市、交易、信息披露、監(jiān)管等制度安排，為REITs真正進(jìn)入快車(chē)道提供法律制度保障。