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經(jīng)過近3年的發(fā)展，各地盤活存量資產(chǎn)、申報REITs項目積極性明顯提升。特別是2023年，國家發(fā)展改革委投資司組織召開20多次開門辦公會，為近百個擬申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目進行了面對面答疑解惑，儲備了大量優(yōu)質(zhì)項目，為后續(xù)發(fā)行上市奠定了堅實基礎(chǔ)。同時，REITs培育階段引入了專家前期輔導(dǎo)機制，按照通用的技術(shù)導(dǎo)則要求進行盲審，將諸多基礎(chǔ)性問題提前識別和反饋，便利了后續(xù)項目評審。鑒于前期輔導(dǎo)和評估機制的逐漸健全，預(yù)計2024年推薦審核速度顯著加快，發(fā)行上市REITs數(shù)量和市場規(guī)模將翻番，國家重大工程有望入市。

2023年受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、會計處理和績效考核等因素影響，REITs市場跌宕起伏，截至2023年底，已上市的29只REITs中表現(xiàn)最好的2只都是新能源，最好的是光伏，去年漲幅超過11%。預(yù)計2024年REITs市場還會有一定波動，但一定會觸底反彈。我們應(yīng)對此充滿信心，因為底層資產(chǎn)質(zhì)量是基本盤，是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的根本保證。

水深則魚悅，城強則賈興。針對引入新的“源頭活水”的市場呼喚，預(yù)計2024年監(jiān)管部門將更加注重“放水養(yǎng)魚”，廣開資金渠道，F(xiàn)OF、ETF、社?；?、公募基金、私募基金、Pre-REITs等資金將陸續(xù)介入REITs市場。REITs發(fā)行條件較高，前期培育需要一個過程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盤活存量資產(chǎn)，將有瑕疵的資產(chǎn)打磨或培育為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)；在條件成熟時，通過REITs產(chǎn)品發(fā)行或擴募，第二次盤活存量資產(chǎn)，源源不斷地為REITs市場提供新的底層資產(chǎn)。

我國納入REITs范圍的資產(chǎn)共11大類50多個領(lǐng)域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等大類、十幾個具體領(lǐng)域。隨著這幾年摸索、交流和實踐，預(yù)計2024年消費、水電、數(shù)據(jù)中心、市政（供熱／供水）、文旅等領(lǐng)域有望陸續(xù)登陸滬深交易所；水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲能基礎(chǔ)設(shè)施會持續(xù)加快推進，有的今年也有望上市。整體來說，擴容的步伐會顯著加快，隊伍會越來越壯大。

2023年，普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批4單擴募項目在滬深交易所上市，打通了公募REITs市場擴募之路。2024年和更長遠的未來，更多REITs將加入擴募行列，REITs的平臺化價值將日益凸顯，資產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)將提升抗風(fēng)險能力。

目前REITs試點過程中，無論是首發(fā)還是擴募，都要求是同一類型資產(chǎn)。未來資產(chǎn)需要混裝，從抗市場風(fēng)險、保持收益穩(wěn)定性來講是有利的，而且這樣也符合國際慣例。具體混裝組合方式，既可以同一大類行業(yè)資產(chǎn)，如風(fēng)電和光伏；也可以同一權(quán)屬資產(chǎn)，如產(chǎn)權(quán)類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流；還可以產(chǎn)業(yè)鏈的上下游或空間關(guān)系，如文旅和配套基礎(chǔ)設(shè)施、城市軌道交通（地鐵）和上蓋物業(yè)等資產(chǎn)可以探索裝在一起。

目前REITs上市項目主要集中在東部沿海地區(qū)和少數(shù)中部省份，中西部地區(qū)項目申報也開始活躍，呈現(xiàn)東西南北中競相迸發(fā)的局面。西北的新疆、陜西、內(nèi)蒙，西南的云南、貴州、四川，中部的湖南、山西、江西，東北的遼寧、黑龍江等地都有項目在前期儲備過程中。REITs發(fā)行離不開當?shù)卣鄠€部門的支持（如補辦投資管理手續(xù)），已成為檢驗各地營商環(huán)境的重要名片。

基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模較大，回報周期較長，歷史上主要以政府和國有企業(yè)投資為主，形成的固定資產(chǎn)必然計入國有資產(chǎn)。隨著市場化改革的深入，越來越多的民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。2023年7月中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》以來，民營企業(yè)發(fā)行REITs的節(jié)奏加快。2023年11月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、財政部《關(guān)于規(guī)范政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》，要求所有PPP項目實行特許經(jīng)營，回歸PPP初心，大力鼓勵民營企業(yè)參與PPP新建項目，為未來發(fā)行REITs提供了諸多新機遇。相對而言，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多的民營企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品，同時更多的民營企業(yè)也將參與REITs戰(zhàn)略配售。

REITs是資產(chǎn)上市，參考上市企業(yè)的環(huán)境—社會—治理（ESG）評價，越來越多的REITs項目上市，無論是首發(fā)還是擴募，將要從綠色發(fā)展、社會責任、治理能力等方面開展ESG評價，有關(guān)信息披露的內(nèi)容和要求將逐步規(guī)范。ESG評級結(jié)果不僅作為REITs發(fā)行的準入條件，而且與資產(chǎn)定價結(jié)合起來，有利于實現(xiàn)REITs財務(wù)回報與責任價值相統(tǒng)一。

不到3年時間，中國REITs市場從無到有，國內(nèi)外影響力不斷輻射。在亞洲，中國REITs數(shù)量和規(guī)模僅次于日本和新加坡，預(yù)計5年左右有望成長為亞洲最大的REITs市場。中國REITs市場從一開始就是開放的，除了普洛斯、ESR等境外原始權(quán)益人和發(fā)起人，還有更多的外資企業(yè)看好中國REITs市場，爭相發(fā)行REITs產(chǎn)品。隨著中國高水平開放的推進，基礎(chǔ)設(shè)施REITs如何支撐“一帶一路”，為構(gòu)建人類命運共同體提供金融服務(wù)，促進投資循環(huán)，讓更多中國投資人分享境外投資紅利，這是一個宏大的命題，希望納入高層決策范疇。